中国买家转战泰国楼市实录：买房养老、度假 供应过剩曼谷楼市或现拐点
2019-11-14 21:28 | 来源：未知 | 作者：admin
“目前曼谷市中心的住宅租金净回报率约为4%，一些潜力较大的区域可以达到8%左右。通常中国买家会把房子托管给物业公司，一次签12个月的租约，支付给物业公司1个月的租金。”东南亚最大房产经纪网络IQI泰国经纪人表示。
特约撰稿 朱丽娜 香港报道
阳光海滩、民风淳朴、生活舒适，这些都是吸引陈芳（化名）在曼谷买房养老的主要因素。
“北京的房价太贵，70万（元）连市中心的一个厕所都买不到，但在曼谷可以买到一个精装修拎包入住的公寓，而且周围的各项生活配套都十分齐全，生活成本也很低。”已步入退休年龄的陈芳向本报记者坦言。
两年前，她因工作原因经常往返曼谷，被当地的生活环境所吸引，便决定在曼谷市中心以70万元购买了一个实用面积为27平方米的公寓。“这个公寓托管给物业管理公司，每个月租金大约1.5万泰铢（约3000元），租期空档我会和家人过来度假住上一段时间。”
当时陈芳的这个决定在很多人看来十分大胆，“我当时买的时候，人在北京，并没有去当地看房，只是看到房产经纪在朋友圈发的照片觉得很满意就拍板了。十天后，我就飞去曼谷签了合同，完成了交易。”
随着在曼谷停留的时间越长，她越发爱上了这个城市。去年一年，她相继在曼谷投资了两套公寓，一套实用面积达到39平方米，位于曼谷CBD中心，售价650万泰铢；另一套毗邻安努（On Nut)空铁站的30平米公寓，售价为500万泰铢，“计划是两套出租，一套面积稍大的可以和家人自住，比如北京冬天天寒地冻，空气差的时候，可以过来住一段时间。”
根据泰国法律规定，年满50岁的外国人可以申请长时间居留泰国的养老签证。高品质的医疗服务和实惠的价格也让陈芳更加坚定了在泰国养老的决心。她回想起去年冬天，丈夫因头晕去当地的高端私立医院，在经过一轮详细的检查后，她收到的账单只有200多元。
净租金回报最高达8%
“目前曼谷市中心的住宅租金净回报率约为4%，一些潜力较大的区域可以达到8%左右。通常中国买家会把房子托管给物业公司，一次签12个月的租约，支付给物业公司1个月的租金。”东南亚最大房产经纪网络IQI泰国经纪人郭浩杰向记者表示。
同时，她指出，以曼谷为例，由于土地私有，近10年以来每年曼谷的房价保持5%-10%的涨幅，“而且泰国的房产是永久产权，当地楼市仍处于起步阶段，对外国买家并无太多的限制措施。目前在曼谷购房的中国买家有些是阿里巴巴、京东这类高科技公司的外派人员，有些则是在当地做一些出口中国的生意，包括乳胶床垫等”。
2019年第二季度，居外网录得的中国买家对泰国住宅的询盘量依然同比激增74.2%。泰国已经超越日本、澳大利亚和美国，成为最受中国买家欢迎的海外置业目的地。其中，首都曼谷最受中国买家的青睐，其次为清迈、芭提雅等热门度假胜地。
“相比选择美国、澳洲等热门投资区域的投资者而言，中国买家对泰国房产感兴趣而且购房需求居高不下的推动因素并不陌生，主要来自教育、医疗、生活方式、价格、娱乐、投资等各方面。”居外网董事会执行主席Georg Chmiel表示。
根据居外网的统计数据显示，在泰国以实现投资目标而购房的比例相比其他国家高出21%，用作“第二住宅”或“度假房”的比例要高出148%，而以“退休养老”为目的的比例则高出达189%。
对中国买家来说，合理的价格也是让他们对泰国房产产生兴趣的重要因素。居外网数据表明，2018年，中国买家在全球范围内咨询房产的价格中位数为30.8万美元（约950万泰铢），其中，大部分买家关注的是总价在25万美元（约770万泰铢）左右的房产。因此，泰国很适合对房产总价很敏感的中国买家，目前泰国尚未售出的新房平均价格仅为90146美元。
据郭浩杰透露，目前在泰国买房的中国人90%以上都是购买开放式或者一房的小面积公寓，总价在60万-120万元左右，“一些靠近地铁站、周围配套便利的公寓，基本入住率在85％以上，出租较为容易”。
90后买家寻觅度假屋
事实上，2010年之前，整个泰国几乎没有中国购房者的身影，而近几年，当地中国买房者的数量几乎呈“爆炸式”增长。
“之前泰国房产的主要买家来自日本、韩国、俄罗斯。泰国自2013年对中国游客开放落地签，很多中国游客开始在泰国进行深度游，更多地了解当地的生活，与当地人交往，从而产生在当地买房的念头。很多俄罗斯买家当时在芭提雅低价甩卖了一些房子，出现了第一波中国买家涌入的热潮。”她说道。
郭浩杰2007年已经移居曼谷，在当地发展自己的事业，并且举家移居泰国。在她看来，泰国当地居民大都信仰佛教，对外国人比较包容、开放，“他们认为有钱人是前世的福报，而并没有所谓的‘仇富’心理，而且对于绝大多数本地人而言，他们只要努力工作，实现置业并不困难。”
90后的小琪（化名）在去年的一次泰国之旅后，便下定决心要在当地购买一个度假屋。“我想要一个早上起来可以锻炼，晚上回来可以去游泳，氛围宁静的地方。曼谷房价合理，还能有租金回报。”
花了3个月时间，小琪终于在BTS沿线Phrom Phong站附近选定了一个面积30平米的二手房公寓，总价120万泰铢。这个小公寓虽然面积不大，但配套却丝毫不输五星级酒店，泳池、健身房、公共阅览室、桑拿房一应俱全。
从选房看房到考察周边环境、外加试住，到之后的订房、签约，她前后共飞了四次泰国。小琪终于过上了理想中的“不用为了房子而奔波的生活”，“我现在隔一段时间就飞过去休个小假期，不住的时候就把房子交给当地的中介作短租。这里除了生活十分便利，还有丰富的美食，丰俭由人”。
数据显示，过去12个月，泰铢兑人民币的汇率上升了9.9%，但由于价格下跌所产生的缓冲作用，汇率增长似乎并未减退中国买家的入市热情。
机构预警曼谷楼市降温
作为国际大都会，曼谷1100万长住人口中有超过300万的外籍人士。生活成本低廉让很多外派人士对曼谷趋之若鹜。根据世邦魏理仕今年4月发布的2019年全球生活报告显示，在曼谷购买一杯咖啡的价格仅为2.41美元，两人在中档餐厅饱餐一顿只需花费26美元，高档住宅的价格约为45.5万美元，过去10年每年的房价涨幅为3.2%。
郭浩杰表示，目前曼谷楼市外国买家的占比约为30%。数据显示，今年曼谷地区的海外外派人员数量首次突破9万大关，同比增加2.8%。其中，日本外派人员的数量达到3.4万人，占比约19%，位居首位；中国外派人员的数量则达到2.7万人左右。这些外派人员最钟情的居住区域为素坤逸（Sukhumvit ）。
由于近年来公寓供应不断增加，多个不同机构均发出警示，认为曼谷楼市将出现一定程度的降温。根据莱坊（Knight Frank）的统计数据显示，2018年曼谷新增公寓供应量创下10年来的新高，共计约65000套，较2017年增长11%。从2009年到2018年的十年间，曼谷公寓的累计供应量已达到约50万套。
世邦魏理仕（CBRE）则预测，今年第二季度，曼谷正在兴建中的公寓达到3.35万套，环比增加10%，同比则上升10.3%。
该机构表示，由于供应不断增加，曼谷房地产市场将有所放缓。虽然曼谷市中心地价上升及黄金地段的永久业权土地稀缺，土地竞争仍然激烈，但由于政府推出楼市新政，以及2020年新曼谷城市计划开始，不少地产开发商要重新评估情况，销售活动也明显减慢。
根据世邦魏理仕的报告显示，今年第二季度，曼谷市中心一些正在建设中的高端公寓楼的售价已经下调至每平米26.7万泰铢，同比下跌2.3%，并指出部分开发商甚至对完工的楼盘进行降价促销，然而，由于土地价格坚挺，整体曼谷市中心地段的住宅价格将保持平稳。
开发商降价促销
今年4月起，泰国政府进一步收紧按揭贷款，如果首套房售价超过1000万泰铢，或房屋估值超过1000万泰铢，按揭成数限制由以往的90%降低至80%；2套房最高只可贷80%；两套以上或更多的买家，最高贷款上限仅为70%。同时，泰国银行将贷款利率由1.5%上调至1.75%。此举无疑将抑制本地买家以及部分投资需求。
郭浩杰指出，由于泰国政府今年提高按揭贷款利率、首付成数等新政，在新政正式实施前的2018年第四季度和2019年第一季度，泰国本土买家房产交易量大幅增加，尤其是2018年第四季度，交易量达全年最高，仅大曼谷地区就售出5.6万套，成交额同比增长将近40%。今年上半年，泰国大型开发商的策略主要是去库存，同时推迟新项目的开盘。
“今年第二、三季度，本地购买力暂时低迷。这意味着此时是买方市场，有充分议价权，而开发商为了清货也愿意给出优惠，是海外买家入市的好时机。泰国政府每4年调整一次土地价格，加上新土地税法将于2020年1月1日起实施，将对不开发/利用的土地征收空置税，所以预计2020年全泰国地价会同比上涨10%-15%。首都曼谷尤其是捷运沿线的地价更将呈直线上升趋势。”她表示。
今年8月中，泰国最大的上市房地产商Pruksa Holding表示，自泰国政府4月1日推出一系列新政以来，泰国楼市出现明显放缓的迹象，因此公司宣布今年推出的新项目将由55个减少至40个。
根据Pruksa Holding的统计数据，今年前三季度，大曼谷地区的楼市成交金额同比锐减22%至3000亿泰铢，其中公寓市场的整体规模则同比大跌28%至1600亿泰铢，成交量则同比减少22%至4.25万套。
“受到限贷和经济增长放缓等负面因素的影响，今年各大房地产公司都出现一定的业绩倒退，我们公司今年本来要推三个新的公寓项目，全部推迟到明年再开盘。”郭浩杰坦言。
（编辑：辛灵）
